20190107 房地產(chǎn)行業(yè)信息
2019-01-08
【行業(yè)快訊】
v 2018十大房產(chǎn)行業(yè)新聞盤(pán)點(diǎn)
來(lái)源：房訊網(wǎng)2019-1-4
剛剛過(guò)去的2018年似乎是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生質(zhì)變的一年，在多城多輪累計(jì)450次調(diào)控下，“房住不炒”深入人心，房地產(chǎn)行業(yè)逐步趨穩(wěn)。這一年，上半年“搶人大戰(zhàn)”“搖號(hào)搶房”熱熱鬧鬧，下半年“土地流拍”、“活下去”冷冷清清，租購(gòu)并舉在這一年逐步落地，隨之而來(lái)的是亟待破解的行業(yè)癥結(jié)。2018年留給我們很多問(wèn)題，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建，“房主不炒”“因城施策”“分類指導(dǎo)”的貫徹執(zhí)行，我們終將迎來(lái)穩(wěn)定發(fā)展的市場(chǎng)、完善的住房保障體系。
1、二三線城市上演“搶人大戰(zhàn)”致房?jī)r(jià)上漲
2018年，多個(gè)二三線城市突然涌現(xiàn)“搶人”潮，西安、成都、天津等地接連出現(xiàn)放寬人才落戶的政策。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，自2017年到2018年6月，全國(guó)已有超50個(gè)城市發(fā)布了“人才落戶”政策。一方面，北京、上海等一線城市向高精尖產(chǎn)業(yè)的高端人才拋出“橄欖枝”；另一方面，山東臨沂等三四線城市人才政策也全面開(kāi)花。
“搶人”大戰(zhàn)的背后，是這些城市正在通往產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市量級(jí)躍升的路上，但短時(shí)間內(nèi)大量的遷入人口也導(dǎo)致了當(dāng)?shù)貥鞘泄┙o緊張、房?jī)r(jià)水漲船高。隨后，住建部約談12個(gè)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲城市，其中大部分城市落戶政策寬松。
2、多個(gè)一二線城市開(kāi)啟“搖號(hào)買房”模式
2018年以來(lái)，上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、武漢、杭州、西安、深圳等城市進(jìn)入“搖號(hào)買房”模式。買房搖號(hào)政策主要是在一些房產(chǎn)銷售比較熱門(mén)的一線二線城市實(shí)施的，也并不是所有的房子都需要搖號(hào)才能購(gòu)買，買房搖號(hào)政策的目的是緩解新房與可售房源，及開(kāi)盤(pán)銷售房源供應(yīng)不平衡的狀態(tài)。
“搖號(hào)買房”在一定程度上可以暫時(shí)性起到控制供需關(guān)系矛盾惡化，防止出現(xiàn)瘋狂搶房或者深夜排隊(duì)買房，或者是房企花錢請(qǐng)人或找托排隊(duì)買房的火爆假象。但也產(chǎn)生了一些不良影響，如深圳出現(xiàn)繳納500萬(wàn)誠(chéng)意金才能搖號(hào)，杭州出現(xiàn)萬(wàn)人搖號(hào)搶購(gòu)百余套房，西安爆出“融創(chuàng)天朗61南長(zhǎng)安街壹號(hào)”為關(guān)系戶內(nèi)定房源，后相關(guān)人員被依法處理。
3、海南實(shí)施全域限購(gòu)抑制投機(jī)
2018年3月30日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等6部門(mén)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的通知》，政策規(guī)定新購(gòu)買的住房，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。4月22日，海南宣布房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)，自當(dāng)晚起實(shí)施全域限購(gòu)。
在2018年4月海南獲批建設(shè)全島自貿(mào)區(qū)以及探索建設(shè)自由港的大背景下，出臺(tái)穩(wěn)定樓市的政策措施具有極強(qiáng)的信號(hào)意義。從樓市角度看，海南此類政策的落實(shí)，提高了購(gòu)房的門(mén)檻，有效地抑制了投資投機(jī)需求，同時(shí)也有利于自住需求者從容購(gòu)房。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看，海南拿出“斷臂”精神，力圖減少對(duì)于房地產(chǎn)的依賴度（全國(guó)房地產(chǎn)依賴度最高的省份），有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。隨著此類政策效應(yīng)的顯現(xiàn)，海南樓市將不斷回歸平穩(wěn)狀態(tài)。
4、棚改貨幣化安置政策全面收緊
2018年6月下旬，市場(chǎng)上出現(xiàn)了“國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行收緊棚改融資政策”的傳聞。7月份，住建部稱，因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建安置房的方式；商品住房庫(kù)存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子。10月8日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作，會(huì)議要求，嚴(yán)格把好棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持將老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國(guó)有工礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)作為改造重點(diǎn)。因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。
2015年4季度國(guó)家提出房地產(chǎn)去庫(kù)存的工作目標(biāo)后，各地棚改加速，一方面，有力推進(jìn)了房地產(chǎn)去庫(kù)存；但另一方面，也在一定程度上推高了房?jī)r(jià)。隨著庫(kù)存減少，取消貨幣化安置優(yōu)惠政策、下調(diào)貨幣化安置比例，有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
5、七部委開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)
2018年6月底，住建部、公安部等七部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開(kāi)展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、廈門(mén)等30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)。本次專項(xiàng)行動(dòng)整治重點(diǎn)為：投機(jī)炒房行為、房地產(chǎn)“黑中介”違法違規(guī)行為、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為和虛假房地產(chǎn)廣告等四個(gè)方面。
2018年以來(lái)，全國(guó)多地房地產(chǎn)市場(chǎng)存在違規(guī)違法等亂象，擾亂了正常的市場(chǎng)交易秩序，不利于行業(yè)健康發(fā)展。于是，一系列會(huì)議召開(kāi)和政策文件發(fā)布、對(duì)地方政府的約談、督察組全國(guó)市場(chǎng)督查等工作，尤其是七部委新政，罕見(jiàn)的出現(xiàn)了中宣部、公安部、司法部這三個(gè)特殊部門(mén)，說(shuō)明國(guó)家非常重視此次整治市場(chǎng)秩序的行動(dòng)，嚴(yán)打各種違規(guī)違法行為。
6、萬(wàn)科高喊“活下去” 房企謀求多元化發(fā)展
2018年9月30日，一張滿場(chǎng)打出鮮紅宣傳標(biāo)語(yǔ)“活下去”的萬(wàn)科秋季例會(huì)現(xiàn)場(chǎng)照片被各大媒體廣泛傳播，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在會(huì)上進(jìn)行了戰(zhàn)略檢討，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折已經(jīng)到來(lái)，“收斂”和“聚焦”是應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)折點(diǎn)和不確定情況的最好辦法。郁亮表示，3年事業(yè)計(jì)劃書(shū)的制定是把“活下去”作為基本要求，公司戰(zhàn)略也將圍繞“活下去”而展開(kāi), 所有行為都“收斂聚焦”到保證萬(wàn)科活下去。
龍頭房企們也有著同樣的認(rèn)識(shí)，多元化發(fā)展已經(jīng)成為了他們的必選項(xiàng)。碧桂園12月份管理會(huì)議上，集團(tuán)董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)曾做了一番講話，關(guān)于機(jī)器人的內(nèi)容就占了1/3。2018年年初，許家印也提出了“新恒大”戰(zhàn)略，以形成一基兩翼一龍頭的產(chǎn)業(yè)格局，即民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的發(fā)展策略。天風(fēng)證券的研究報(bào)告便指出，國(guó)內(nèi)30強(qiáng)房企在長(zhǎng)租公寓、特色小鎮(zhèn)、聯(lián)合辦公等空間類產(chǎn)品的介入度已經(jīng)非常高。
7、多家內(nèi)地房企赴港上市 拓寬融資渠道
在資金吃緊的大環(huán)境下，通過(guò)上市拓寬融資途徑成為不少房企的發(fā)展之道。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年已有12家內(nèi)地房企先后赴港IPO。其中，正榮地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、恒達(dá)集團(tuán)已先行完成上市，銀城國(guó)際、德信中國(guó)、萬(wàn)城控股、萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際、海倫堡、中梁地產(chǎn)、奧山控股尚在排隊(duì)中。其中，除正榮地產(chǎn)、中梁地產(chǎn)及美的置業(yè)外，其他多為區(qū)域型房企，布局城市有限且銷售規(guī)模較小。
負(fù)債率高或是這些中小型房企急于上市的原因之一，不少中小房企在招股書(shū)中坦言，上市籌得資金將用于清償借款。然而，融資情況并不盡如人意，許多上市房企已經(jīng)出現(xiàn)認(rèn)購(gòu)不足或股價(jià)在上市當(dāng)天破發(fā)的情況。
8、土地流拍頻現(xiàn) 房企預(yù)期趨謹(jǐn)慎
2018年的地王減少，流拍增多。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2018年10月，全國(guó)土地流拍數(shù)量達(dá)到758宗，其中7月、9月和10月是流拍最嚴(yán)重的月份，流拍土地均超過(guò)100宗，其中10月更是達(dá)到峰值，158宗土地流拍。下半年以來(lái)，上海、杭州、天津、蘇州、合肥等熱點(diǎn)一二線城市出現(xiàn)多幅土地流拍的現(xiàn)象，并向三四線城市蔓延。易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的40城土地成交溢價(jià)率也持續(xù)下行，11月為10.2%，已下滑至2011年以來(lái)的歷史低點(diǎn)附近。
2018年3季度以來(lái)，房市快速降溫，房企對(duì)后市預(yù)期轉(zhuǎn)差，金融監(jiān)管趨嚴(yán)，償債高峰期來(lái)臨，熱點(diǎn)城市限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建等政策帶來(lái)房企盈利、周轉(zhuǎn)壓力等，都是造成土地流拍情況更加嚴(yán)重的原因。
9、長(zhǎng)租公寓頻“爆雷”敲響警鐘
長(zhǎng)租公寓是房企拓展自身業(yè)務(wù)的一個(gè)重要領(lǐng)域，但2018年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)“潮起潮落”。在租購(gòu)并舉機(jī)制下，長(zhǎng)租領(lǐng)域出臺(tái)不少利好政策，萬(wàn)科、碧桂園、龍湖、旭輝等眾多知名房企紛紛試水，搶灘并瓜分長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。然而在急速發(fā)展過(guò)程中，各類問(wèn)題也開(kāi)始凸顯，“爆雷”不斷。2018年8月起，不斷有媒體曝出各地長(zhǎng)租公寓哄抬租金、搶占囤積房源。同月，“甲醛超標(biāo)”事件被推上風(fēng)口浪尖。10月，某長(zhǎng)租公寓被曝資金鏈斷裂，股權(quán)已全部質(zhì)押給銀行，導(dǎo)致業(yè)主收不到租金，租戶被強(qiáng)行退租后銀行仍自動(dòng)扣款，長(zhǎng)租公寓背后風(fēng)險(xiǎn)受到業(yè)界關(guān)注。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年已有至少10家初具規(guī)模的長(zhǎng)租公寓商因資金鏈斷裂宣告破產(chǎn)。
一批“暴雷”事件過(guò)后，長(zhǎng)租公寓行業(yè)得到洗牌，許多中小型的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)黯然離場(chǎng)。長(zhǎng)租公寓這個(gè)此前被普遍看好的“紅?！笔袌?chǎng)顯現(xiàn)出的風(fēng)險(xiǎn)，得到相關(guān)部門(mén)的重視，行業(yè)逐漸走向更加規(guī)范的發(fā)展路徑。
10、開(kāi)發(fā)商規(guī)模增速不減 “千億軍團(tuán)”擴(kuò)容加速
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2018年前11個(gè)月，已有25家房企的銷售規(guī)模突破千億元。這個(gè)數(shù)字超過(guò)以往任何一個(gè)年份，2015年僅有7家房企實(shí)現(xiàn)千億元銷售規(guī)模。2010年，萬(wàn)科率先跨入“千億聚樂(lè)部”，那天在此之前，萬(wàn)科用了數(shù)十年時(shí)間都未完成“千億夢(mèng)想”。但近幾年來(lái)，中型房企跨越“千億門(mén)檻”，僅用3年時(shí)間的卻不少。
“千億軍團(tuán)”成員不斷擴(kuò)容，與近年來(lái)增量市場(chǎng)蛋糕擴(kuò)大有關(guān)。2010年，全國(guó)商品房銷售額為1萬(wàn)億元，到2017年已達(dá)到13萬(wàn)億元，7年時(shí)間增長(zhǎng)了13倍。
v 關(guān)于2019年聯(lián)合辦公的16個(gè)猜想……
來(lái)源：邁點(diǎn)網(wǎng)-邁點(diǎn)空間租賃 2018-12-30
2018年，如果聯(lián)合辦公要用一個(gè)關(guān)鍵詞概括的話，我認(rèn)為是“暗流涌動(dòng)”。隨著行業(yè)的深度調(diào)整，聯(lián)合辦公行業(yè)在2018年已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，資本向頭部企業(yè)集中的趨勢(shì)非常明顯。有關(guān)專家認(rèn)為，未來(lái)除了規(guī)模以外，聯(lián)合辦公更重要的是為企業(yè)提供服務(wù)的能力，其他因素已經(jīng)不能構(gòu)成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力了。12月上旬，我有幸受邀去上海參加GCUC全球聯(lián)合辦公峰會(huì)，啟發(fā)頗多，因此特地花了幾天時(shí)間，思考分析2019年聯(lián)合辦公的未來(lái)走勢(shì)，整理出16大猜想，個(gè)人淺見(jiàn)，愿能拋磚引玉。
NO.1 資本市場(chǎng)差不差錢？
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年聯(lián)合辦公領(lǐng)域投融資大事件已達(dá)10起，且大多數(shù)在B輪之后，且融資額多為億元級(jí)別，總?cè)谫Y額高達(dá)50億元。
以優(yōu)客工場(chǎng)、WeWork、氪空間、米域等知名聯(lián)合辦公品牌為代表的聯(lián)合辦公品牌倍受資本青睞。
不差錢的優(yōu)客工場(chǎng)D輪融資2億美元。有意思的是，談到D輪融資，優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)毛大慶表示，未來(lái)全球共享辦公市場(chǎng)可以容得下兩家超級(jí)巨頭。但是，現(xiàn)在市場(chǎng)上聯(lián)合辦公品牌達(dá)到600多家，2019年，資本對(duì)聯(lián)合辦公領(lǐng)域投錢會(huì)繼續(xù)瘋狂，還是會(huì)有所節(jié)制？值得重點(diǎn)關(guān)注。
NO.2 “誰(shuí)睡誰(shuí)”的并購(gòu)潮會(huì)不會(huì)到來(lái)？
接著上面的話題，在GCUC全球聯(lián)合辦公峰會(huì)上，好租聯(lián)合創(chuàng)始人朱理透露：2017-2018年間，聯(lián)合辦公行業(yè)至少發(fā)生了8次企業(yè)收并購(gòu)和品牌合并，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，據(jù)預(yù)測(cè)，未來(lái)TOP30企業(yè)將占據(jù)超過(guò)70%的市場(chǎng)份額。
優(yōu)客工場(chǎng)全資并購(gòu)洪泰創(chuàng)新空間、并購(gòu)無(wú)界空間、收購(gòu)wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、并購(gòu)Workingdom等；WeWork中國(guó)25億元人民幣并購(gòu)裸心社；PeopleSquared(P2)和WALNUT宣布合并……
按照這樣的趨勢(shì)，2019年，并購(gòu)潮應(yīng)該還會(huì)持續(xù)。對(duì)于聯(lián)合辦公品牌，跟誰(shuí)睡，還是被別人睡，最終都是商業(yè)行為，一定都希望1+1>2。究竟如何組合，P2創(chuàng)始人鄭健靈說(shuō)的一句話倒是比較貼切：“把每個(gè)空間想象成一個(gè)人，人要有自己的個(gè)性和家庭背景，好的結(jié)合，第一要看家長(zhǎng)，家長(zhǎng)的意見(jiàn)是非常重要，從各自角度來(lái)講，一部分是股東和管理決策人的意見(jiàn)，一方面是能不能登對(duì)，或者基因有互補(bǔ)。人在一起最終目的是生產(chǎn)更好的下一代，不同的基因當(dāng)中互補(bǔ)是不是可以帶來(lái)更多的想象空間。”
NO.3 會(huì)不會(huì)出現(xiàn)“惡性競(jìng)爭(zhēng)”？
長(zhǎng)租公寓去年站在風(fēng)口，今年卻站在了“輿論風(fēng)口”，從“搶房亂象”到“甲醛事件”，再到“爆倉(cāng)跑路”，今年部分長(zhǎng)租公寓品牌方?jīng)]有少上頭條。
相比于長(zhǎng)租公寓的多事之秋，2018年，聯(lián)合辦公看起來(lái)風(fēng)平浪靜，其實(shí)也有不少“暗流涌動(dòng)”。 一些辦公品牌存在惡性商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，如低價(jià)傾銷、惡意挖角等行為。所以，在GCUC全球聯(lián)合辦公峰會(huì)上，《反對(duì)惡性競(jìng)爭(zhēng)及加強(qiáng)行業(yè)自律的聯(lián)合聲明》發(fā)布，參與發(fā)布聯(lián)合聲明的企業(yè)包括優(yōu)客工場(chǎng)、P2、We+酷窩、夢(mèng)想加、納什空間、Distrii辦伴、俠客島里、XNode、好租、邁點(diǎn)等，承諾公平競(jìng)爭(zhēng)，維護(hù)行業(yè)健康?？梢哉f(shuō)，這一舉動(dòng)值得肯定，但是2019年，究竟會(huì)起到多大的作用，只能拭目以待。
NO.4 工位價(jià)格會(huì)不會(huì)下降？
今年11月22日，氪空間宣布將讓利1億元，拿出全國(guó)十余個(gè)社區(qū)的辦公工位，以最低五折的價(jià)格優(yōu)惠提供給全國(guó)5000家中小微企業(yè)。另外，氪空間還推出了“砍價(jià)搶工位”的小程序，凡是有辦公空間需求的企業(yè)或個(gè)人，均可邀請(qǐng)好友助力砍價(jià)，最低可以獲得原工位服務(wù)費(fèi)五折的優(yōu)惠。
而據(jù)媒體報(bào)道，在北京的聯(lián)合辦公市場(chǎng)，慘烈的“價(jià)格戰(zhàn)”雖然尚未發(fā)生，但記者通過(guò)走訪一些聯(lián)合辦公品牌后發(fā)現(xiàn)，在年底時(shí)租賃工位，除了CBD之外的區(qū)域，幾乎都能拿到折扣。
現(xiàn)在分析下來(lái)，恐怕不能把這種折扣行為簡(jiǎn)單看成是營(yíng)銷手段，這種規(guī)模的優(yōu)惠活動(dòng)也從側(cè)面說(shuō)明了聯(lián)合辦公行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。盡管聯(lián)合辦公成本遠(yuǎn)低于普通寫(xiě)字樓辦公成本已經(jīng)成為企業(yè)共識(shí)，但是由于種種原因，聯(lián)合辦公大口“蠶食”傳統(tǒng)寫(xiě)字樓時(shí)機(jī)尚早。那么在有限的蛋糕里，怎樣抓住入住企業(yè)的“成本痛點(diǎn)”？在服務(wù)升級(jí)的基礎(chǔ)上，還能為他們開(kāi)源節(jié)流，恐怕是聯(lián)合辦公品牌必須面對(duì)的問(wèn)題。加上整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境大背景影響，以此推論，2019年，工位價(jià)格仍有繼續(xù)下行的可能。
NO.5 二三線城市的春天是否到來(lái)？
由于市場(chǎng)需求原因，聯(lián)合辦公陣地普遍分布在北上廣一線城市，據(jù)米域創(chuàng)始人兼CEO馮印陶介紹，米域致力于城市老舊及歷史建筑的深度美學(xué)改造，所有空間均位于市中心核心位置，在外灘、南京西路、淮海路、靜安寺、大虹橋商圈皆有布局，距離地鐵站均在5分鐘步程之內(nèi)。
好租聯(lián)合創(chuàng)始人朱理則透露，從數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō) 2018年初始至今，一線城市的聯(lián)合辦公網(wǎng)點(diǎn)環(huán)比增速已較去年相比不斷下降，多個(gè)準(zhǔn)一線城市及二三線城市呈現(xiàn)出潛力。
這是不是意味著一線城市聯(lián)合辦公市場(chǎng)布局基本形成一定格局，二三四線城市的春天已經(jīng)到來(lái)。比如成都，有聯(lián)合辦公品牌直接把總部搬到了成都，看重的就是這里的未來(lái)。
NO.6 如何更垂直細(xì)分？
GCUC全球創(chuàng)始人Liz Elam女士說(shuō)，每年她都要寫(xiě)篇文章分析聯(lián)合辦公的趨勢(shì)，今年她發(fā)現(xiàn)一個(gè)新的趨勢(shì)，就是分化。
因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)非常激烈，所以需要找到新的方式，要差異化競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn)在全球已經(jīng)有些空間是專門(mén)針對(duì)記者，專門(mén)針對(duì)女性，還有專門(mén)針對(duì)摩托車一族，這個(gè)叫做市場(chǎng)細(xì)分當(dāng)中某一個(gè)垂直領(lǐng)域，專注于這樣一個(gè)領(lǐng)域的空間。
據(jù)騰訊12月19日?qǐng)?bào)道，女性共享辦公空間The Wing在最新一輪融資中獲得了紅杉資本(SequoiaCapital)的支持。這家初創(chuàng)公司宣布進(jìn)行C輪融資，準(zhǔn)備融資7500萬(wàn)美元。聯(lián)合辦公空間完全針對(duì)女性進(jìn)行設(shè)計(jì)，里面配有會(huì)議室、咖啡廳、圖書(shū)館、哺乳間、美容室、淋浴間等等。The Wing的工作人員大多數(shù)是女性，其空間是由女性建筑師設(shè)計(jì)的。
NO.7 設(shè)計(jì)能不能真正跟上需求？
GCUC全球創(chuàng)始人Liz Elam女士還提到一個(gè)趨勢(shì)，那就是“設(shè)計(jì)的力量”。她表示，聯(lián)合辦公空間的設(shè)計(jì)非常糟糕的情況，這類文章太多了。因?yàn)檫@個(gè)空間既要對(duì)內(nèi)向的人，也要對(duì)外向的人都兼容，沒(méi)有設(shè)計(jì)思維，一定會(huì)很糟糕。有的聯(lián)合空間6—8年以后就要重新設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)升級(jí)換代是必然，所以要有更合理的設(shè)計(jì)方案。
根據(jù)我的觀察，目前國(guó)內(nèi)一些所謂聯(lián)合辦公空間整個(gè)設(shè)計(jì)還是比較“土包”的，設(shè)計(jì)不能成為一個(gè)概念或者噱頭，一些酒店式公寓也經(jīng)常玩這樣的噱頭，酒店房間里加個(gè)冰箱，就變成“酒店式公寓“，這是十分可笑的。2019年，重視設(shè)計(jì)，讓設(shè)計(jì)真正的為空間里的人服務(wù)，為空間需求服務(wù)，這也是大勢(shì)所趨。
NO.8 科技和智能會(huì)走多遠(yuǎn)？
不少聯(lián)合辦公品牌都試圖貼上“科技“的標(biāo)簽。夢(mèng)想加智能產(chǎn)品部總經(jīng)理羅楷表示，夢(mèng)想加有句口號(hào)叫“你的未來(lái)辦公室”，是一個(gè)比較注重在科技辦公和智能辦公方向的智能辦公企業(yè)。
無(wú)獨(dú)有偶，納什空間也在做“超級(jí)辦公室”，納什空間合伙人史志雋在其主題分享《科技改變辦公生態(tài)》中也多次強(qiáng)調(diào)科技對(duì)未來(lái)辦公的重要性，指出科技會(huì)改變辦公空間和辦公方式，納什做了智能辦公解決方案，甚至能依靠大數(shù)據(jù)系統(tǒng)幫助入住企業(yè)解決融資難的問(wèn)題。
今年以來(lái)，云端辦公，萬(wàn)物互聯(lián)、智能空間屢屢成為聯(lián)合辦公領(lǐng)域的“熱詞”，但同時(shí)我們也看到，一些所謂的科技缺乏真正的應(yīng)用價(jià)值，甚至未能給空間賦能，有些科技缺乏場(chǎng)景化設(shè)計(jì)，成為雞肋，有些科技過(guò)于同質(zhì)化，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。2019年，科技賦能是辦公的必然，但是在運(yùn)營(yíng)和設(shè)計(jì)上怎么更貼近人性，更加實(shí)用，是運(yùn)營(yíng)方要更加深入思考的問(wèn)題。
NO.9 跨界如何避免扯著蛋？
如今的聯(lián)合辦公已不僅僅滿足于打造空間，對(duì)于空間內(nèi)容的植入、打造空間社群，各大聯(lián)合辦公品牌都在不斷探索。前有P2跨界阿里巴巴、太合音樂(lè)集團(tuán)、牛奶集團(tuán)和以太坊等各行業(yè)致力于打造垂直產(chǎn)業(yè)空間；后有優(yōu)客工場(chǎng)跨界新派公寓、裸心社跨界灣流國(guó)際、納什空間跨界自如等公寓，建立年輕人的新生活方式；再有聯(lián)合辦公跨界互聯(lián)網(wǎng)巨頭、酒店、文化娛樂(lè)和餐飲等。
所有這些跨界，最終都是為了尋找自己所屬的社群，但是2018年跨界失敗的案例也很多，很多所謂的跨界叫好不叫座，屬于自嗨型，沒(méi)有到達(dá)人生的高潮，甚至扯到了自己的蛋。主業(yè)沒(méi)做好，就開(kāi)始各種跨界，肯定是本末倒置。2019年，聯(lián)合辦公肯定還會(huì)對(duì)跨界繼續(xù)癡迷追求，但是苦練內(nèi)功，還是非常重要。
NO.10 社群價(jià)值如何發(fā)掘？
開(kāi)展活動(dòng)，生活美學(xué)培訓(xùn)，健身俱樂(lè)部，甚至是舉辦相親會(huì)……聯(lián)合辦公的社群活動(dòng)在2018年是精彩紛呈的。
根據(jù)億歐的報(bào)道，以優(yōu)客工場(chǎng)為例，有19萬(wàn)線上注冊(cè)會(huì)員，225個(gè)社區(qū)，12000家企業(yè)用戶，在37座城市管理將近突破將近70萬(wàn)平方米的管理面積，為豐富和增加增值服務(wù)的收入，參與主辦、承接的社群活動(dòng)達(dá)到27600余場(chǎng)，其包含音樂(lè)、體育、藝術(shù)、科技、文化等社群。
作為最早在中國(guó)開(kāi)始做聯(lián)合辦公的企業(yè)P2，社群屬性是P2得以成長(zhǎng)的本質(zhì)原因，P2旗下針對(duì)不同人群（如商務(wù)人群、音樂(lè)人等）打造了三個(gè)系列，通過(guò)和產(chǎn)業(yè)頭部資源達(dá)成合作，為產(chǎn)業(yè)下游新型企業(yè)提供場(chǎng)地、辦公以及資源嫁接等方面的訴求。
那么，在2019年，怎么樣玩好社群，社群價(jià)值如何更大挖掘，社群怎么為商業(yè)模式服務(wù)，也是需要進(jìn)一步摸索。
NO.11 社區(qū)生態(tài)如何搭建？
最近接受邁點(diǎn)網(wǎng)“大家“記者專訪的WeWork大中華區(qū)總經(jīng)理直接斷言，全球化社區(qū)才是未來(lái)辦公的趨勢(shì)！
今天再來(lái)看WeWork的業(yè)務(wù)版圖，早已不是最早的單純的辦公業(yè)態(tài)，而是WE社區(qū)。在這個(gè)“WE”字系的社區(qū)里已經(jīng)有了Work(Powered bywe、Wework labs、Conductor)、Live、Love、Congregate、Grow和Play，涵蓋了辦公、居住、健身房和教育等多業(yè)態(tài)。
如果說(shuō)社群是一棟樓，那么社區(qū)則是一座綜合體。但是搭建社區(qū)，并不是每一個(gè)聯(lián)合辦公品牌方都能夠做到的，具體怎么玩？相信在2019年，會(huì)有更多的風(fēng)景可看。
NO.12 如何借助“城市更新”東風(fēng)？
在上一篇“高Sir觀察”里，我在講述“商業(yè)空間”時(shí)，特地介紹了“城市更新”背景下，商業(yè)空間的蝶變。舉萬(wàn)科的例子：城市更新是萬(wàn)科的深耕領(lǐng)域，未來(lái)三年內(nèi)，北京萬(wàn)科每年會(huì)拿出100億元左右資金用于城市更新項(xiàng)目收并購(gòu)，具體收購(gòu)商場(chǎng)、酒店、寫(xiě)字樓等舊的物業(yè)資產(chǎn)，改造成現(xiàn)代化寫(xiě)字樓對(duì)外出租。
聯(lián)合辦公品牌和地產(chǎn)商有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，都是新空間經(jīng)濟(jì)，那么，如何和地產(chǎn)商深耕合作，在“城市更新”的東風(fēng)下實(shí)現(xiàn)共贏，也是2019年一個(gè)有趣的猜想。
NO.13 資產(chǎn)價(jià)值思維如何轉(zhuǎn)型？
瑞安房地產(chǎn)執(zhí)行董事、中國(guó)新天地執(zhí)行董事張斌認(rèn)為，不要做傳統(tǒng)地產(chǎn)商，要有資產(chǎn)價(jià)值的視角。
以瑞安為例，瑞安房地產(chǎn)所持有的商業(yè)資產(chǎn)其實(shí)在上海已經(jīng)是遙遠(yuǎn)領(lǐng)先，有167萬(wàn)方，里面接近一半是辦公，如果按照工位的折算方法，已經(jīng)超過(guò)了10萬(wàn)個(gè)工位。這樣的資產(chǎn)持有對(duì)瑞安房地產(chǎn)是非常重要，但是事實(shí)上真正持有這些資產(chǎn)并不重要，重要的是能不能以資產(chǎn)價(jià)值視角來(lái)組織自己的商業(yè)。
聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商其實(shí)也需要有地產(chǎn)商的思維，面對(duì)市場(chǎng)的變化，要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的視角，資產(chǎn)價(jià)值驅(qū)動(dòng)可能更為重要。有時(shí)候，并不在于你擁有多少商業(yè)空間，而在于你怎么運(yùn)營(yíng)這樣的空間，才能打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。
可以想見(jiàn)，2019年，地產(chǎn)商將繼續(xù)謀求自己的壁壘做的更高，他們?cè)诖蛱铰?lián)合辦公，同樣聯(lián)合辦公也需要研究地產(chǎn)商思維，這應(yīng)該也是一個(gè)有趣的“博弈”。
NO.14 要不要去海外擴(kuò)張？
WeWork來(lái)到中國(guó)，2018年，中國(guó)的聯(lián)合辦公企業(yè)也在躍躍欲試，請(qǐng)進(jìn)來(lái)走出去，似乎是商業(yè)的永恒旋律。
WE+酷窩創(chuàng)始人劉彥燊介紹說(shuō)，WE+酷窩全國(guó)17個(gè)城市有52個(gè)空間，在國(guó)外也有，包括芬蘭、赫爾辛基，他們?cè)诿绹?guó)和澳洲準(zhǔn)備設(shè)點(diǎn)，還在談判之中，香港馬上要出來(lái)。
優(yōu)客工場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)覆蓋了國(guó)內(nèi)535個(gè)城市，擁有將近230個(gè)聯(lián)合辦公空間，同時(shí)國(guó)外也布局了新加坡、美國(guó)、印尼，中國(guó)臺(tái)北和香港都有布局。
2019年，究竟是國(guó)內(nèi)深耕，還是國(guó)內(nèi)國(guó)外齊頭并進(jìn)，一定也是聯(lián)合辦公企業(yè)要思索的問(wèn)題。
NO.15 往輕里做好，還是往重里做好？
劉彥燊認(rèn)為，有人看到是聯(lián)合辦公行業(yè)，他看到的是地產(chǎn)+聯(lián)合辦公的概念。未來(lái)，辦公商業(yè)跟住宅界限是越來(lái)越模糊，所以這個(gè)產(chǎn)品包括了很多，如果把自己只是局限在聯(lián)合辦公這些空間里面，發(fā)展肯定是有限，所以聯(lián)合辦公“不止是空間”。這應(yīng)該是往重里做的思維方式。
也有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，聯(lián)合辦公現(xiàn)在最弱的依然是運(yùn)營(yíng)，不少地產(chǎn)商都在轉(zhuǎn)型朝輕資產(chǎn)方向做，聯(lián)合辦公再朝重里做，一定會(huì)很累，效果也不會(huì)好。
當(dāng)然，個(gè)人認(rèn)為，無(wú)論是往重里做，還是往輕里做，都是戰(zhàn)略思維，而戰(zhàn)略思維的制定決定取決于商業(yè)模式的全面思考。
NO.16 精神價(jià)值如何真正體現(xiàn)？
GCUC全球創(chuàng)始人Liz Elam女士在分享時(shí)特別提到了“健康”一詞。中國(guó)人們希望空氣質(zhì)量是更好，這樣有更好的空氣流通的地方，人們?cè)敢馊ツ抢镛k公。
然而還有一個(gè)更重要的是心理健康。全球最大一個(gè)健康殺手是抑郁癥，通過(guò)聯(lián)合辦公使得人與人之間的友情可以解決抑郁癥的問(wèn)題。通過(guò)聯(lián)合辦公這樣一種業(yè)態(tài)可以去拯救生命，人們?cè)谝粋€(gè)好的環(huán)境下辦公自然會(huì)身心健康，從這個(gè)意義上說(shuō)，這就是聯(lián)合辦公很多人沒(méi)有發(fā)現(xiàn)的價(jià)值。
為什么越來(lái)越多的年輕人渴望“砸爛格子間”，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的辦公模式壓抑人性，讓人“格式化”，缺乏創(chuàng)造力，而聯(lián)合辦公背后則鏈接的是生活方式。
綜上，有趣的空間，成就有趣的社會(huì)。沒(méi)有人愿意成為“格子間動(dòng)物”和“公司僵尸”，所以從這個(gè)意義上來(lái)講，聯(lián)合辦公從業(yè)者必須要有情懷，而不僅僅把它作為謀利的商業(yè)，這是一項(xiàng)“幸福產(chǎn)業(yè)“，它為人們追求美好生活制造一個(gè)終極夢(mèng)想。
2019年，這16個(gè)猜想，值得關(guān)注和期待。
v 聯(lián)合辦公3年：擴(kuò)張、沉寂與新一輪廝殺
來(lái)源：邁點(diǎn)公寓 2019-1-5
與共享經(jīng)濟(jì)模式下延伸出的多種共享項(xiàng)目均陷入“崩潰”不同，發(fā)展三年多后，“聯(lián)合辦公”這個(gè)行當(dāng)似乎在2018年再一次迎來(lái)了“高光時(shí)刻”。
首先是行業(yè)內(nèi)融資不斷。ATLAS寰圖于2018年10月完成了數(shù)億元人民幣的 A2 輪融資，此番融資過(guò)后，ATLAS寰圖的估值升至60億元人民幣；優(yōu)客工場(chǎng)于2018年11月14日宣布完成2億美元的D輪融資；2018年6月，納什空間完成近5億元B+輪融資……
聯(lián)合辦公企業(yè)的規(guī)模亦在不斷擴(kuò)張。2018年10月，優(yōu)客工場(chǎng)發(fā)起了對(duì)方糖小鎮(zhèn)的收購(gòu)，完成了今年以來(lái)的第6起并購(gòu)。此外，借助并購(gòu)華南聯(lián)合辦公空間運(yùn)營(yíng)商Wedo加速搶灘粵港澳大灣區(qū)之余，優(yōu)客工場(chǎng)亦開(kāi)始加快布局美國(guó)、新加坡等海外市場(chǎng)。納什空間于11月宣布其運(yùn)營(yíng)面積即將突破100萬(wàn)平方米。
行業(yè)內(nèi)上一次像這樣的“勃勃生機(jī)”要追溯到被稱為“聯(lián)合辦公”元年的2015年?！熬畤姟敝?，隨著2016年國(guó)內(nèi)創(chuàng)業(yè)潮的回落，“聯(lián)合辦公”領(lǐng)域也陷入了一段時(shí)期的沉寂，一些不成熟的或不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)的運(yùn)營(yíng)商直接被洗牌，倒閉陰影籠罩，各大玩家也試圖“抱團(tuán)取暖”。彼時(shí)彼景，頗有今年共享單車的行業(yè)況味。然不比共享單車、充電寶、雨傘這些幾近被“團(tuán)滅”的項(xiàng)目，“聯(lián)合辦公”這個(gè)行當(dāng)終究是活了下來(lái)，并且逐漸呈現(xiàn)出“大吃小”的姿態(tài)，進(jìn)入并購(gòu)整合期。
是什么讓“聯(lián)合辦公”迎來(lái)“第二春”？愈做愈強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)玩家依靠的是什么？聯(lián)合辦公行業(yè)下半場(chǎng)，拼的又是什么？
01
需求旺盛 客群多元
國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公的興起很大程度上受政策的使然。2015年政府工作報(bào)告中“大眾創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng)新”的新說(shuō)法將國(guó)內(nèi)的創(chuàng)業(yè)浪潮推至高峰，大批聯(lián)合辦公空間運(yùn)營(yíng)商也應(yīng)運(yùn)而生。
“雙創(chuàng)”對(duì)聯(lián)合辦公行業(yè)的影響仍在繼續(xù)。今年10月，國(guó)務(wù)院提出了要推動(dòng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展、打造“雙創(chuàng)”升級(jí)版。業(yè)內(nèi)人士指出，受雙創(chuàng)政策的利好影響，初創(chuàng)、個(gè)體、小企業(yè)這部分客群將對(duì)聯(lián)合辦公空間保持穩(wěn)定需求。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2017年全國(guó)新設(shè)市場(chǎng)主體1924.9萬(wàn)戶，同比增長(zhǎng)16.6%。2018年或?qū)⒃鲋?244.4萬(wàn)戶。新設(shè)市場(chǎng)主體的增加仍在刺激著聯(lián)合辦公市場(chǎng)的發(fā)展，但創(chuàng)業(yè)拉動(dòng)以外的市場(chǎng)需求同樣不容忽視。
對(duì)辦公空間的旺盛需求與高額租金正倒逼著聯(lián)合辦公行業(yè)的發(fā)展。世邦魏理仕發(fā)布的《2018中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 -- 寫(xiě)字樓篇》報(bào)告顯示，2017年全年中國(guó)寫(xiě)字樓新增需求超過(guò)600萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。2018年主要城市寫(xiě)字樓需求保持活躍。需求旺盛的同時(shí)，各大城市寫(xiě)字樓租金也是居高不下。以廣州市為例，高力國(guó)際發(fā)布的《2018年第二季度廣州物業(yè)市場(chǎng)回顧與展望報(bào)告》顯示，截至2018年第二季度，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓整體空置率為3.9%，同比下降7.8%，為近五年來(lái)的最低點(diǎn)。同時(shí)廣州全市平均租金水平持續(xù)上漲，同比增長(zhǎng)9.6%。
“聯(lián)合辦公是一種剛需且傳遞出價(jià)值，它有效幫助用戶節(jié)省了辦公成本。”ATLAS寰圖在接受采訪時(shí)指出。國(guó)際咨詢機(jī)構(gòu)沙利文的報(bào)告亦顯示，在一線城市中，相比起傳統(tǒng)辦公，使用聯(lián)合辦公，平均每年每人可以為企業(yè)節(jié)約1萬(wàn)元以上，人均開(kāi)支節(jié)省近30%。
事實(shí)上，越來(lái)越多的大中型企業(yè)也開(kāi)始對(duì)入駐聯(lián)合辦公空間表現(xiàn)得興趣盎然?！度R坊：2018年全球辦公空間之洞察》報(bào)告顯示，超過(guò)三分之二（69%）的全球企業(yè)計(jì)劃提高聯(lián)合辦公空間的利用率，80%的企業(yè)希望在未來(lái)三年內(nèi)增加協(xié)作空間的使用數(shù)量。
報(bào)告指出，新經(jīng)濟(jì)形態(tài)下，對(duì)辦公空間靈活性要求的提高、希望在員工之間形成社區(qū)意識(shí)的意圖以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)速度的加快等因素使得企業(yè)更青睞一種利于協(xié)作且可根據(jù)市場(chǎng)情況自由擴(kuò)大或縮小規(guī)模的辦公環(huán)境，大部分企業(yè)由此也選擇放棄傳統(tǒng)辦公空間，轉(zhuǎn)而傾向聯(lián)合辦公空間或服務(wù)型辦公空間。另外，進(jìn)駐聯(lián)合辦公空間也愈來(lái)愈成為大型企業(yè)招攬以及留住人才的砝碼。
行業(yè)巨頭WeWork此前宣稱，世界 500 強(qiáng)中已經(jīng)有約 10% 的公司是他們的租戶。好奇心日?qǐng)?bào)此前報(bào)道，截至2017年，1000名雇員以上的大公司占據(jù)了WeWork20%的會(huì)員數(shù)，WeWork30%的收入也來(lái)源于他們。國(guó)內(nèi)選手表現(xiàn)方面，2017年以來(lái)，諸如中糧、滴滴、今日頭條等大企業(yè)團(tuán)隊(duì)先后進(jìn)駐夢(mèng)想加。寶潔、亞馬遜、雅詩(shī)蘭黛等知名跨國(guó)企業(yè)也分別進(jìn)駐了ATLAS寰圖。
愈發(fā)多元化的客群推動(dòng)著國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。《2018年中國(guó)聯(lián)合辦公活力指數(shù)報(bào)告》顯示，中國(guó)正在成長(zhǎng)為世界上最大的聯(lián)合辦公市場(chǎng)，截至2018年9月底，中國(guó)聯(lián)合辦公布局網(wǎng)點(diǎn)數(shù)超6000多個(gè)，總體運(yùn)營(yíng)面積達(dá)1200萬(wàn)平方米，提供工位數(shù)達(dá)200萬(wàn)個(gè)。預(yù)計(jì)到2022年，中國(guó)聯(lián)合辦公市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到4092.18億元，工位規(guī)模達(dá)到1315萬(wàn)個(gè)，面積規(guī)模為1.17億平方米。
02
優(yōu)質(zhì)玩家模式分化謀突圍
聯(lián)合辦公廣闊的市場(chǎng)前景正吸引著更多選手入局，除了聯(lián)合辦公空間運(yùn)營(yíng)商，越來(lái)越多擁有優(yōu)質(zhì)存量房資源的傳統(tǒng)地產(chǎn)公司、酒店，甚至一些跨界企業(yè)也開(kāi)始直接進(jìn)入市場(chǎng)。加之今年以來(lái)行業(yè)內(nèi)并購(gòu)整合事件不斷，頭部效應(yīng)逐漸明顯。新一輪洗牌后，優(yōu)質(zhì)玩家呈現(xiàn)出何種面貌，動(dòng)作幾何，愈發(fā)引起市場(chǎng)關(guān)注。
2016年從廣州珠江新城雅居樂(lè)中心起步的ATLAS寰圖，則在開(kāi)始之初將自身定位為“CBD 甲級(jí)寫(xiě)字樓全生態(tài)運(yùn)營(yíng)商”，源于辦公，又不止于辦公。
ATLAS寰圖首席執(zhí)行官陳思烺將其視作辦公消費(fèi)的一次升級(jí)，“因?yàn)閭鹘y(tǒng)寫(xiě)字樓的種種限制，工作和生活很難兼顧。但對(duì)于 CBD 工作者來(lái)說(shuō)，早上九點(diǎn)一杯品質(zhì)好的咖啡很重要，中午吃飯要講求效率和健康，運(yùn)動(dòng)健身總在計(jì)劃里頭卻無(wú)暇顧及。我們將生活所需的必要元素融入辦公，打破樓層與空間的阻隔，提供讓工作者身心愉悅，幫助其事業(yè)發(fā)展的辦公體驗(yàn)?！?/span>
另外，目前行業(yè)整體呈現(xiàn)出往中高端布局的趨勢(shì)。越來(lái)越多的聯(lián)合辦公企業(yè)選址開(kāi)始偏向于城市核心區(qū)，高端寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、綜合體等成為新一輪選址熱門(mén)。今年4月，WeWork正式進(jìn)駐上海最貴寫(xiě)字樓陸家嘴國(guó)際金融中心第15層；8月，SOHO3Q華南首店落址南山區(qū)蛇口招商局港口大廈4-7層；11月，納什空間簽下北京世紀(jì)財(cái)富中心面積8000余平米的辦公空間。《2018中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 -- 寫(xiě)字樓篇》也指出，聯(lián)合辦公將進(jìn)一步介入中國(guó)主要城市傳統(tǒng)甲乙級(jí)寫(xiě)字樓領(lǐng)域，甚至成為主力租戶乃至辦公業(yè)主運(yùn)營(yíng)整棟樓宇。
業(yè)內(nèi)人士指出，奔向甲級(jí)寫(xiě)字樓暗示了時(shí)下多數(shù)聯(lián)合辦公企業(yè)進(jìn)軍高端市場(chǎng)的野心。與此同時(shí)，更為直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手開(kāi)始對(duì)標(biāo)。今年10月，桉樹(shù)空間發(fā)布高端智慧辦公新品牌桉樹(shù)IBC，旨在為精英群體打造集辦公、生活、社交于一體的辦公場(chǎng)景以及為各個(gè)類型的企業(yè)提供靈活高效的辦公空間解決方案。
03
新一輪廝殺，規(guī)模和盈利是命門(mén)
今年以來(lái)行業(yè)內(nèi)接連出現(xiàn)的并購(gòu)以及各大玩家持續(xù)的規(guī)模擴(kuò)張都指向了這樣一個(gè)事實(shí)，“小而美”并不適用于聯(lián)合辦公這個(gè)行業(yè)，規(guī)模才是目標(biāo)。
陳思烺此前接受媒體采訪指出，聯(lián)合辦公企業(yè)的大規(guī)模和大體量直接會(huì)帶來(lái)成本優(yōu)勢(shì)。首先在于租金方面，他表示，單體面積上的優(yōu)勢(shì)，使得ATLAS寰圖就租金問(wèn)題獲得更有利的議價(jià)能力。同時(shí)，長(zhǎng)期的租賃時(shí)間也保證了在租金方面享有更大的商量余地。其次，規(guī)模優(yōu)勢(shì)能夠有效控制聯(lián)合辦公企業(yè)的項(xiàng)目復(fù)制成本。項(xiàng)目數(shù)量和面積優(yōu)勢(shì)保證的足夠大的采購(gòu)量使得ATLAS寰圖在建材采購(gòu)、家具配置上更容易獲得低價(jià)。
業(yè)內(nèi)人士亦指出，聯(lián)合辦公企業(yè)中提供企業(yè)顧問(wèn)服務(wù)的承諾同樣需要聯(lián)合辦公企業(yè)自身規(guī)模的支撐，體量足夠龐大的企業(yè)在引進(jìn)第三方服務(wù)供應(yīng)商時(shí)，如法務(wù)、稅務(wù)等，會(huì)更具備資源優(yōu)勢(shì)。
與行業(yè)興起之初資本的大范圍狂熱不同，2018年以來(lái)，聯(lián)合辦公領(lǐng)域內(nèi)的資金愈發(fā)集中于頭部玩家。與此同時(shí)，大部分聯(lián)合辦公企業(yè)仍舊面臨著盈利問(wèn)題。
聯(lián)合辦公最基礎(chǔ)的盈利邏輯在于賺取租金差。理論上，只要改造后的聯(lián)合辦公空間實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，聯(lián)合辦公企業(yè)就能賺取差價(jià)。但事實(shí)顯然并非如此簡(jiǎn)單。如何獲得低價(jià)房源已是一道壁壘。另?yè)?jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，聯(lián)合辦公出租率平均達(dá)到85%時(shí)才能保持盈虧平衡，而實(shí)際上大部分聯(lián)合辦公空間的實(shí)際出租率達(dá)不到80%。
出租率超過(guò)行業(yè)平均水平的頭部玩家也掣肘于盈利模式的過(guò)于單一。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，出租率達(dá)到95%，目前市場(chǎng)估值達(dá)到百億的優(yōu)客工場(chǎng)，收入構(gòu)成上，租金占比至少90%。業(yè)內(nèi)人士指出，過(guò)于單一的盈利模式往往意味著風(fēng)險(xiǎn)的伴隨，過(guò)度依賴租金差實(shí)現(xiàn)盈利的“二房東”模式尤甚，一方面容易受制于房源供應(yīng)商，受市場(chǎng)波動(dòng)影響；另一方面想要依靠租金差來(lái)獲得高額利潤(rùn)要依賴規(guī)模增長(zhǎng)，這意味著單體項(xiàng)目的資源浪費(fèi)和新一輪成本控制問(wèn)題。
因此，如何實(shí)現(xiàn)多元化盈利仍是聯(lián)合辦公行業(yè)新一輪廝殺中的命門(mén)所在。優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶此前公開(kāi)表示，優(yōu)客工場(chǎng)未來(lái)的增收將會(huì)依靠股權(quán)投資、流量變現(xiàn)、品牌加盟與管理輸出來(lái)實(shí)現(xiàn)。
截至目前來(lái)看，聯(lián)合辦公也歷盡與多數(shù)共享項(xiàng)目相似的前半生，即資本的狂熱帶來(lái)行業(yè)的短暫繁華。喧鬧過(guò)后，巨大市場(chǎng)需求推動(dòng)下，繼續(xù)跑馬圈地的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)理性增長(zhǎng)成為在市場(chǎng)洗牌中存留下來(lái)的企業(yè)的新命題。業(yè)內(nèi)人士指出，規(guī)?；詫⑹锹?lián)合辦公企業(yè)用以控制運(yùn)營(yíng)成本的利器。智能化辦公設(shè)備為聯(lián)合辦公企業(yè)減少人力成本投入，控制運(yùn)管成本，亦有利于優(yōu)化用戶體驗(yàn)。品牌影響力的擴(kuò)大以及產(chǎn)品架構(gòu)的不斷完善將有助于聯(lián)合辦公空間形成更為龐大的用戶規(guī)模，客群內(nèi)部的增值服務(wù)進(jìn)一步細(xì)分，聯(lián)合辦公空間收入結(jié)構(gòu)向服務(wù)傾斜。
v 部分聯(lián)合辦公空間價(jià)格跌了
來(lái)源：辦公選址網(wǎng) 2019-1-6
持續(xù)擴(kuò)張的聯(lián)合辦公行業(yè)迎來(lái)了發(fā)展的第四年，“蒙眼狂奔”仍是行業(yè)主基調(diào)。不過(guò)，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著年底租賃低谷期的到來(lái)，2018年，聯(lián)合辦公空間首次出現(xiàn)了“價(jià)格戰(zhàn)”，短期的五折優(yōu)惠都已在市場(chǎng)出現(xiàn)。
熱鬧的辦公工位突然空出兩成
“這個(gè)點(diǎn)兒，走出辦公室，看看聯(lián)合辦公空間里空出來(lái)的工位和房間，這個(gè)冬天可能比預(yù)料的還要冷?！敝芏恚瑒?chuàng)業(yè)者小鵬走出自己的聯(lián)合辦公工位后，在社交媒體上留下了一句略帶悲傷的感慨。 跟隨著“共享經(jīng)濟(jì)”的風(fēng)潮，11月初，小鵬從傳統(tǒng)的老式寫(xiě)字樓搬進(jìn)了某聯(lián)合辦公品牌的新辦公地點(diǎn)。“主要還是因?yàn)橥葍r(jià)格條件下，聯(lián)合辦公更方便?！毙※i記得，在尋找聯(lián)合辦公地點(diǎn)時(shí)，中介經(jīng)紀(jì)人就給他算過(guò)一筆賬。以核心區(qū)王府井為例，一個(gè)10人公司采取傳統(tǒng)租賃普通寫(xiě)字樓的辦公方式，一間100平方米的辦公室月租金大約45000元，再加上每個(gè)月約2000元的裝修攤銷、2400元的物業(yè)費(fèi)、6000元的水電網(wǎng)絡(luò)和保潔費(fèi)，以及約300元的辦公家具設(shè)施攤銷，一個(gè)月的辦公綜合成本大約是55700元。相對(duì)的，采用聯(lián)合辦公方式的話，每個(gè)月只需總共支付46000元的工位服務(wù)費(fèi)，相當(dāng)于節(jié)省了17%左右的成本。
“這里，既是一個(gè)辦公空間，也是一個(gè)社交空間。”就像所有聯(lián)合辦公品牌所強(qiáng)調(diào)的自帶社交屬性，剛?cè)腭v的時(shí)候，小鵬發(fā)現(xiàn)周圍的確都是年輕的創(chuàng)業(yè)者，每天人來(lái)人往，甚是熱鬧。不過(guò)，一個(gè)多月后，下班的傍晚，他突然發(fā)現(xiàn)，辦公空間里的工位空出了至少兩成，而那些仍然在的企業(yè)，員工們也不再加班，基本上每天到下班的點(diǎn)兒就走了。
“原先入駐的那些企業(yè)走了后，重新招租估計(jì)有點(diǎn)難了?！毙※i覺(jué)得，一方面是因?yàn)榕R近年底，本就是租賃的低谷期，但另一方面，空置也和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)，創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)也開(kāi)始節(jié)衣縮食，節(jié)約成本。
價(jià)格讓利輪番出現(xiàn)
2018年，聯(lián)合辦公進(jìn)入了發(fā)展的第四年。盡管所有行業(yè)“玩家”都處于探索盈利可能性的階段，但在各路資本的加持下，瘋狂擴(kuò)張仍然是聯(lián)合辦公行業(yè)的主旋律。
融資方面，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2018年11月15日，聯(lián)合辦公2018年累計(jì)實(shí)現(xiàn)融資超過(guò)40億元人民幣，其中僅優(yōu)客工場(chǎng)一家就獲得了近20億元人民幣的融資。擴(kuò)張速度方面，根據(jù)克而瑞對(duì)50家國(guó)內(nèi)頭部聯(lián)合辦公品牌的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年10月31日，聯(lián)合辦公新開(kāi)空間82家，新增運(yùn)營(yíng)面積35.09萬(wàn)平方米。
位于前列的聯(lián)合辦公品牌，以收購(gòu)和新開(kāi)雙管齊下的方式，增加著管理面積，以圖進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。但面對(duì)著相對(duì)有限的創(chuàng)業(yè)資源，價(jià)格讓利也開(kāi)始在部分聯(lián)合辦公空間內(nèi)出現(xiàn)。 記者梳理發(fā)現(xiàn)，先是上海的Wework宣布提高中介傭金，一直到今年年底，中介傭金從過(guò)去的15%提高到25%，借此刺激中介的積極性。隨后，方糖小鎮(zhèn)·新零售社區(qū)項(xiàng)目在“雙十一”期間推出工位5折促銷。緊接著，氪空間也推出了“暖冬”活動(dòng)，旗下分布在6個(gè)城市的12個(gè)聯(lián)合辦公社區(qū)，以最低五折的價(jià)格優(yōu)惠提供給全國(guó)5000家中小微企業(yè)，讓利總額達(dá)到億元。盡管所有的促銷都是短時(shí)優(yōu)惠，但卻讓租賃企業(yè)第一次看到了聯(lián)合辦公品牌也有“價(jià)格戰(zhàn)”。
租賃半年就可贈(zèng)送1個(gè)月
在北京的聯(lián)合辦公市場(chǎng)，慘烈的“價(jià)格戰(zhàn)”雖然尚未發(fā)生，但記者通過(guò)走訪一些聯(lián)合辦公品牌后發(fā)現(xiàn)，在年底時(shí)租賃工位，除了CBD之外的區(qū)域，幾乎都能拿到折扣。 記者以租賃者的身份咨詢了納什空間位于望京的聯(lián)合辦公空間，中介經(jīng)紀(jì)人嚴(yán)先生給出的價(jià)格是：4人間工位是每個(gè)每月2100元，6人間工位是每個(gè)每月2300元，且只要租賃期超過(guò)半年就有贈(zèng)送，租賃半年送1個(gè)月，租賃1年送2個(gè)月。同時(shí)，只要能在本月簽約的話，空間還會(huì)提供免費(fèi)的換租服務(wù)，無(wú)論是擴(kuò)張工位還是縮減工位，都不收取違約金?！澳仓溃F(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不是特別好，我們就有客戶不久前把辦公工位面積減少了一半，為的就是節(jié)約房租成本。”嚴(yán)先生介紹說(shuō)，實(shí)際上，他們有些辦公空間在最近已經(jīng)調(diào)低了工位的租賃價(jià)格，“像鳥(niǎo)巢，過(guò)去我們一個(gè)工位租2300元到2500元，現(xiàn)在只租到1800元了?！?/span>
而被視為聯(lián)合辦公空間鼻祖的Wework，在進(jìn)入北京后也在部分聯(lián)合辦公空間內(nèi)給出了優(yōu)惠。Wework慈云寺辦公空間的工作人員就告訴記者，只要租賃期在一年，就可以幫助申請(qǐng)至少95折的價(jià)格優(yōu)惠。而從工位價(jià)格上看，每個(gè)每月1700元的工位租金本身定得就不算高。
租賃淡季促發(fā)區(qū)域價(jià)格戰(zhàn)
“11月和12月正好是租賃企業(yè)集中換租的日期，退租小高峰的出現(xiàn)，讓聯(lián)合辦公空間的待出租面積有所上升，再加上經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，聯(lián)合辦公品牌在短期內(nèi)采取以價(jià)換量的方式，也是可以理解的?！焙米鈹?shù)據(jù)研究中心主任匡健鋒在采訪中告訴記者。
根據(jù)好租的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2018年第三季度，無(wú)論是北京、上海，還是廣州、深圳，聯(lián)合辦公空間的整體待出租面積相比2018年第二季度都有比較明顯的上升，而平均租金相比2018年第二季度則有明顯的下降?！八裕谶@種形勢(shì)下，小區(qū)域范圍內(nèi)的價(jià)格戰(zhàn)在所難免?！?/span>
不過(guò)，在匡健鋒看來(lái)，這種價(jià)格戰(zhàn)不會(huì)延續(xù)為整個(gè)行業(yè)的價(jià)格戰(zhàn)，隨著明年春節(jié)后租賃高峰期的到來(lái)，聯(lián)合辦公空間的空置率也會(huì)有所下降，相應(yīng)的租金水平也會(huì)上升?！八哪昱芟聛?lái)，大家對(duì)聯(lián)合辦公空間的形態(tài)都有所了解了。畢竟，一個(gè)聯(lián)合辦公空間能不能發(fā)展下去，最終看的并不是價(jià)格，而是精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)管理能力?！?/span>
當(dāng)然，并不是所有的行業(yè)參與者都?xì)g迎“價(jià)格戰(zhàn)”的方式，因?yàn)樽尷粫?huì)繼續(xù)延長(zhǎng)整個(gè)行業(yè)的盈利期。就在幾天前，一份《反對(duì)惡性競(jìng)爭(zhēng)及加強(qiáng)行業(yè)自律的聯(lián)合聲明》在上海發(fā)布，優(yōu)客工場(chǎng)、PeopleSquared（P2）、We+酷窩、夢(mèng)想加、納什空間等都參與了《聲明》。
《聲明》中寫(xiě)道：“各企業(yè)本應(yīng)通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)來(lái)提升整個(gè)行業(yè)的服務(wù)水平，但在過(guò)去的一年中，行業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)秩序紊亂，頻頻出現(xiàn)企業(yè)通過(guò)惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到商業(yè)目的的現(xiàn)象。辦公服務(wù)升級(jí)并依托辦公室形成企業(yè)社群和服務(wù)平臺(tái)是一個(gè)巨大的成長(zhǎng)市場(chǎng)，涉及寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)、租賃、物業(yè)、裝修、經(jīng)紀(jì)人、運(yùn)營(yíng)服務(wù)、企業(yè)服務(wù)等很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，更涉及企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)便利性和成本。因此一旦市場(chǎng)生態(tài)被破壞，將嚴(yán)重傷害中國(guó)新興的辦公服務(wù)升級(jí)進(jìn)程，嚴(yán)重阻礙企業(yè)特別是新經(jīng)濟(jì)和樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?！?“未來(lái)，聯(lián)合辦公品牌還將繼續(xù)兼并淘汰，誰(shuí)在‘裸泳’大家終究會(huì)知道。”一位聯(lián)合辦公空間的運(yùn)營(yíng)者告訴記者。
v 當(dāng)餐桌變成工作臺(tái)：家庭共享辦公正在成為新風(fēng)尚
來(lái)源：2019-1-6 百家號(hào)
共享辦公的風(fēng)潮正在給自由職業(yè)者們帶去更多選擇。眼下，這股風(fēng)潮刮進(jìn)了家中，將餐桌或客廳變成一群人的工作臺(tái)正是這一概念衍生出的最新形態(tài)。
英國(guó)人艾瑪·雅各布斯成了這場(chǎng)“家庭共享辦公”的實(shí)驗(yàn)者之一。她在一款名為KitchinTable的app上注冊(cè)為女主人，將同為自由職業(yè)者的陌生客人請(qǐng)進(jìn)了她的廚房。她們約定在餐桌上一同工作，度過(guò)了一個(gè)尋常但又新潮的下午。
雅各布斯在給英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》撰寫(xiě)的實(shí)錄中很是貼切的將這次體驗(yàn)定義為，“愛(ài)彼迎（Airbnb）和WeWork相結(jié)合的產(chǎn)物”。
對(duì)于那些平日里形單影只、渴望在集體氛圍中工作的自由職業(yè)人來(lái)說(shuō)，共享空間無(wú)疑是一劑良藥，但正規(guī)的服務(wù)提供商通常要價(jià)高昂，難以進(jìn)駐社區(qū)。這成了萊拉·德普伊創(chuàng)立KitchinTable的初衷之一。她是一名自我雇傭的法律工作者，在厭倦了獨(dú)自在家或在當(dāng)?shù)乜Х瑞^工作后，她冒出了這個(gè)念頭：為什么我不能在家里創(chuàng)造一個(gè)聯(lián)合辦公的場(chǎng)景？
這款app自2018年的5月開(kāi)始試運(yùn)行，目的就在于建立一個(gè)由自由職業(yè)女性組成的共享辦公網(wǎng)絡(luò)。女主人將自己的家開(kāi)辟為辦公點(diǎn)，其他人基于地點(diǎn)、技能、行業(yè)和時(shí)間進(jìn)行匹配。結(jié)束辦公后，客人們還將對(duì)此進(jìn)行打分。
為了積累客戶，這一平臺(tái)目前的定價(jià)很低，大多數(shù)收費(fèi)在10-15英鎊每日。相比之下，共享辦公領(lǐng)域的頭部公司W(wǎng)eWork在倫敦的一個(gè)工位月租在200-500英鎊之間。
蕾切爾·索恩希爾是一名住在薩里的攝影師，她是KitchinTable最早的入駐者之一，認(rèn)為家庭共享辦公是很好的社交方式，而且便利、價(jià)格低廉?！拔覐挠龅降娜四抢锏玫疥P(guān)于工作的許多建議，當(dāng)你的家成為了工作載體時(shí)，你永遠(yuǎn)不知道你將和什么樣的人進(jìn)行什么樣的對(duì)話?！?/span>
KitchinTable并不是第一個(gè)鼓勵(lì)在廚房和客廳共享辦公的平臺(tái)。早在數(shù)年前，瑞典的心理學(xué)家克里斯托弗·弗蘭森就意識(shí)到了集體智慧在工作中的重要性，他于2014年創(chuàng)辦了Hoffice，率先在瑞典的斯德哥爾摩將共享辦公嫁接到了家中。
“這才是共享經(jīng)濟(jì)的真諦，”他說(shuō)，“在工作時(shí)間利用‘未充分利用的’家庭空間?！?/span>
這種新形態(tài)無(wú)疑將給家庭的概念注入新涵義。長(zhǎng)久以來(lái)，后者一直是私人領(lǐng)地，進(jìn)入這個(gè)空間的通常也是熟識(shí)的人。但在共享辦公的概念介入后，家成了一個(gè)在私人和公共空間之間切換的場(chǎng)景。
很大程度上，這將保留共享辦公帶給自由職業(yè)者的諸多甜頭，它形成了一個(gè)能幫助促成項(xiàng)目合作、鼓勵(lì)思想交流和資源置換的工作者社群，并排解了獨(dú)自工作時(shí)的孤獨(dú)感。
但另一方面，當(dāng)三五個(gè)人圍坐在餐桌或者客廳，家所附帶的那種輕松、不拘一格的氛圍可能會(huì)銷蝕工作的嚴(yán)肅性。雅各布斯就表示，當(dāng)她將客人迎進(jìn)來(lái)時(shí)，她發(fā)現(xiàn)兩個(gè)人之間充滿著相互吸引的化學(xué)反應(yīng)，于是問(wèn)題出現(xiàn)了：她們太能聊了，這使得兩人在好一陣子里無(wú)法專心工作。
安全也是令人擔(dān)憂的問(wèn)題之一。正如早期Airbnb因?yàn)槿狈?yán)格審查程序?qū)е碌囊幌盗猩鐣?huì)事件，這類家庭共享辦公也可能觸發(fā)類似的問(wèn)題。這也是KitchinTable至今仍是一個(gè)女性專屬社區(qū)的部分原因。
解決這個(gè)問(wèn)題最根本的辦法仍然是，對(duì)每一個(gè)注冊(cè)并有志于使用家庭共享辦公的個(gè)人進(jìn)行審核和擔(dān)保。這必然會(huì)耗費(fèi)大量資源，但如果這種以家庭為載體的共享模式想要走得更遠(yuǎn)，接下來(lái)妥善面對(duì)這個(gè)問(wèn)題。
v 毛大慶：2018年優(yōu)客工場(chǎng)緣何逆勢(shì)崛起？
來(lái)源：中國(guó)企業(yè)家 2019-1-7
毛大慶說(shuō)，我們要從做“空間”的生意，轉(zhuǎn)變?yōu)樽觥叭恕钡纳狻?/span>
在2018年的資本寒冬里，很多“獨(dú)角獸”的估值下降，優(yōu)客工場(chǎng)的逆勢(shì)并購(gòu)和估值上揚(yáng)顯得格外突出。
在這一年里，優(yōu)客工場(chǎng)完成對(duì)共享辦公企業(yè)的多次兼并與收購(gòu)，包括洪泰創(chuàng)新空間、無(wú)界空間、Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、Workingdom等。同時(shí)在8月和11月，分別完成兩次融資，在11月14日完成的D輪2億美元融資后，優(yōu)客工場(chǎng)的估值超過(guò)了30億美元。
更為重要的是，優(yōu)客工場(chǎng)的客戶構(gòu)成正在悄然發(fā)生變化，從開(kāi)始的小微企業(yè)，到中小型企業(yè)，到如今的網(wǎng)紅公司和大型公司，像字節(jié)跳動(dòng)、淘寶、羅輯思維、VIPKID等等，都已經(jīng)成為優(yōu)客工場(chǎng)一站式定制化辦公的服務(wù)對(duì)象。
在優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)毛大慶看來(lái)，2018年只是優(yōu)客工場(chǎng)成為連鎖型企業(yè)的開(kāi)始，“目前，在中國(guó)成體系、規(guī)?；⑦B鎖型運(yùn)營(yíng)的公司少的可憐，具有國(guó)際有影響力的品牌連鎖企業(yè)更是沒(méi)有，優(yōu)客工場(chǎng)的目標(biāo)就是做成這樣的企業(yè)。” 那么：
1、優(yōu)客工場(chǎng)為何能夠獲得如此快速的發(fā)展，并在中國(guó)創(chuàng)造出一個(gè)全新的行業(yè)？
2、優(yōu)客工場(chǎng)這種新的辦公業(yè)態(tài)到底解決了哪些企業(yè)痛點(diǎn)，吸引了大批網(wǎng)紅創(chuàng)業(yè)公司入駐？
3、面對(duì)人們對(duì)優(yōu)客工場(chǎng)商業(yè)模式的擔(dān)憂，未來(lái)公司的發(fā)展空間在哪里？
在2018年最后一個(gè)工作日，帶著這些問(wèn)題，中國(guó)企業(yè)家俱樂(lè)部研究院在優(yōu)客工場(chǎng)總部采訪了中國(guó)綠公司聯(lián)盟成員企業(yè)的創(chuàng)始人毛大慶先生。在他看來(lái)，優(yōu)客工場(chǎng)正在從經(jīng)營(yíng)房子的生意向經(jīng)營(yíng)人的生意轉(zhuǎn)變，并且把共享辦公這個(gè)全新的賽道變成了能夠給客戶帶來(lái)實(shí)在價(jià)值的行業(yè)。
起心動(dòng)念：做城市的改造者
如何發(fā)現(xiàn)了共享辦公這個(gè)全新的賽道？毛大慶說(shuō)，在最開(kāi)始出來(lái)創(chuàng)業(yè)的想法并不是共享辦公，而是存量不動(dòng)產(chǎn)的再利用，主要是圍繞房地產(chǎn)，做增值服務(wù)和升級(jí)業(yè)務(wù)。
在他看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的注意力一直是圍繞建造房子展開(kāi)的，從拿地，建樓，到賣房子，在做經(jīng)營(yíng)性物業(yè)方面做得好的企業(yè)并不多見(jiàn)，而成體系、規(guī)?；⑦B鎖型的企業(yè)更是少的可憐?！霸?015年初，在城市空間改造領(lǐng)域還沒(méi)有知名品牌，我就是想做一個(gè)盤(pán)活存量不動(dòng)產(chǎn)的生意，城市改造就是我的老本行?！?/span>
而觸發(fā)毛大慶在共享辦公領(lǐng)域創(chuàng)業(yè)的另外一個(gè)機(jī)緣，來(lái)自他2014年到美國(guó)為期一個(gè)月的考察，當(dāng)時(shí)新興起的共享辦公企業(yè)給他帶來(lái)了很大的啟發(fā)，直覺(jué)告訴他，這種把創(chuàng)業(yè)服務(wù)作為核心業(yè)務(wù)的城市空間將會(huì)成為未來(lái)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。
當(dāng)然，時(shí)任萬(wàn)科集團(tuán)副總裁的毛大慶，也在工作中發(fā)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)公司面臨的“不動(dòng)產(chǎn)使用不便”的痛點(diǎn)，他舉例說(shuō)，當(dāng)時(shí)如果一個(gè)老板投資了三個(gè)公司，想放在一個(gè)辦公空間里辦公是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，因?yàn)橐粋€(gè)地址不能注冊(cè)三個(gè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；另外，對(duì)于不同級(jí)別的寫(xiě)字樓，對(duì)入駐企業(yè)的注冊(cè)資金還有要求，使得很多小微企業(yè)無(wú)法獲得好的辦公資源。
“我作為北京市政協(xié)的代表，曾在2015年初向北京市政協(xié)提出建議，希望打破企業(yè)租房的種種限制，允許利用廠房、商場(chǎng)的空間進(jìn)行公司注冊(cè)，降低企業(yè)創(chuàng)建的成本?！泵髴c說(shuō)，“當(dāng)時(shí)北京市的領(lǐng)導(dǎo)給予了積極的反饋意見(jiàn)?！?/span>
“在我宣布創(chuàng)業(yè)的第三天，陽(yáng)光100的創(chuàng)始人易小迪就聯(lián)系我，讓我來(lái)位于北京CBD的光華路陽(yáng)光100的地下室考察，這個(gè)1萬(wàn)多平米的雜亂儲(chǔ)物空間就成為優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)業(yè)的起點(diǎn)。”
迭代改進(jìn)：為創(chuàng)業(yè)者解決后顧之憂
從起心動(dòng)念，到付諸行動(dòng)，并快速發(fā)展，時(shí)間雖然只有三年多，毛大慶對(duì)優(yōu)客工場(chǎng)商業(yè)模式的定義卻已經(jīng)經(jīng)歷了幾次升級(jí)。
共享辦公首先是經(jīng)營(yíng)房子的生意。對(duì)于企業(yè)的辦公空間，不同區(qū)域使用的頻次是不一樣的，工位區(qū)是高頻固定場(chǎng)景，會(huì)議室是中頻場(chǎng)景，前臺(tái)區(qū)主要接待訪客，使用頻率更低。因此，對(duì)于租下辦公空間的企業(yè)來(lái)說(shuō)，并不是每分鐘都在使用每一個(gè)區(qū)域，如果能夠把用得不多的地方拿出來(lái)共享，輪流使用，就可以提高辦公空間的使用率，同時(shí)降低共享企業(yè)的使用成本。
創(chuàng)立之初，優(yōu)客工場(chǎng)就是把創(chuàng)業(yè)公司聚在一起，高頻的工位區(qū)，讓每家公司獨(dú)享；中頻的會(huì)議室，讓多家公司共享；而低頻的前臺(tái)區(qū)則讓所有的公司分享，因而極大地節(jié)省了每個(gè)公司的成本。
其次，共享辦公是提供創(chuàng)業(yè)服務(wù)的生意。對(duì)于小微企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們最苦惱的事情就是沒(méi)有一個(gè)正規(guī)的辦公場(chǎng)所，毛大慶舉例說(shuō)，一個(gè)初創(chuàng)公司的負(fù)責(zé)人，為了見(jiàn)投資人，就必須要從自己租住的居民樓里走出來(lái)，到一個(gè)體面的場(chǎng)所會(huì)面，顯然可以進(jìn)行分時(shí)租賃的辦公空間是他的首選。
對(duì)于服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)造了“投資+捧紅”的新模式。很多初創(chuàng)企業(yè)都必須解決工商注冊(cè)、財(cái)務(wù)、法務(wù)、報(bào)稅、人力資源、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)等方方面面的問(wèn)題，優(yōu)客工場(chǎng)通過(guò)投資專業(yè)公司的方式為入駐企業(yè)提供基礎(chǔ)服務(wù)。毛大慶舉了一個(gè)知呱呱的案例，這家公司在入駐優(yōu)客工場(chǎng)平臺(tái)時(shí)只有幾十個(gè)員工，現(xiàn)在發(fā)展到五六百人，營(yíng)業(yè)收入也有幾億元，知呱呱就是通過(guò)為優(yōu)客工場(chǎng)入駐企業(yè)提供服務(wù)獲得了巨大的成長(zhǎng)空間。
而對(duì)于快速發(fā)展的入駐公司來(lái)說(shuō)，優(yōu)客工場(chǎng)可以解決他們主業(yè)之外的后顧之憂。以在2018年入駐優(yōu)客工場(chǎng)的羅輯思維為例，由于人員擴(kuò)張迅猛，羅輯思維在北京大望路附近租住的寫(xiě)字樓很快就趕不上規(guī)模擴(kuò)張速度了，需要不斷拓展辦公空間，而在進(jìn)駐優(yōu)客工場(chǎng)以后，這個(gè)問(wèn)題就迎刃而解。
此外很多之前需要做的物業(yè)工作，基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)工作，員工吃喝娛樂(lè)的工作都可以交給優(yōu)客工場(chǎng)統(tǒng)一解決。而且在租用辦公場(chǎng)所的使用效率上也得到了提升，成本得到了降低。
有了優(yōu)客工場(chǎng)，大家對(duì)空間的使用更靈活、彈性，除了空間，優(yōu)客工場(chǎng)還可以提供連接服務(wù)，連接信息，連接各種各樣的人，通過(guò)組織社群、會(huì)展和活動(dòng)，讓所有企業(yè)不僅聯(lián)合辦公，還能一起工作。
在優(yōu)客工場(chǎng)公布的2018年收入結(jié)構(gòu)中，空間服務(wù)占據(jù)了76%的比重；對(duì)比2017年，占比12%的傳播及廣告類收入成為新的看點(diǎn)。
創(chuàng)新升級(jí)：做經(jīng)營(yíng)流量的生意
當(dāng)下，經(jīng)過(guò)2018年的兼并和收購(gòu)，優(yōu)客工場(chǎng)在全國(guó)44個(gè)城市擁有了211個(gè)社區(qū)，會(huì)員企業(yè)超過(guò)1.5萬(wàn)家，入駐企業(yè)的員工總數(shù)超過(guò)10萬(wàn)人。在這樣的規(guī)模下，優(yōu)客工場(chǎng)的商業(yè)模式又可以升級(jí)。
毛大慶說(shuō)，“2018年，我又有一次自我認(rèn)知革命，就是要讓優(yōu)客工場(chǎng)從一個(gè)做空間生意的公司，變成一個(gè)做流量生意的公司。”在他看來(lái)，盡管入駐優(yōu)客工場(chǎng)的10萬(wàn)企業(yè)員工并不能完全聽(tīng)指揮，但這個(gè)體量足夠可以撐得起一個(gè)“經(jīng)濟(jì)體”，而這個(gè)經(jīng)濟(jì)體跟其他經(jīng)濟(jì)體之間就有了強(qiáng)大的議價(jià)能力。
“就像我當(dāng)年去到萬(wàn)科，人力部門(mén)給了我一張紙，說(shuō)你在萬(wàn)科有這么多項(xiàng)福利，比如買車優(yōu)惠，專賣店打折等等。現(xiàn)在，我就可以為優(yōu)客工場(chǎng)的入駐企業(yè)創(chuàng)造服務(wù)，為他們謀得福利，例如保險(xiǎn)、體檢團(tuán)購(gòu)等等。”毛大慶說(shuō)。
其次，隨著規(guī)模的擴(kuò)大，優(yōu)客工場(chǎng)應(yīng)用科技的能力也在提升，“我們的核心資產(chǎn)，最小的可復(fù)制單元，就是一張張桌子，優(yōu)客工場(chǎng)做的是桌子的生意。”
在辦公領(lǐng)域，除了吃喝之外，專題經(jīng)營(yíng)桌子的工作只有共享辦公這個(gè)行業(yè)，“如果有20-30萬(wàn)張桌子的話，優(yōu)客工場(chǎng)就可以觸及到每個(gè)人，跟每入駐企業(yè)的員工建立聯(lián)系，如果把桌子變成一個(gè)信息發(fā)布平臺(tái)，這樣桌子就有了強(qiáng)大的信息連接能力，通過(guò)后臺(tái)和桌子之間的連接，可以推送各種信息，桌子就變成了智能硬件。"
這樣，桌子就可以成為除了手機(jī)、電腦之外的第三塊屏。
創(chuàng)造一個(gè)新行業(yè)
創(chuàng)業(yè)以來(lái)，優(yōu)客工場(chǎng)迅速發(fā)展背后有哪些關(guān)鍵決策起到了作用？首先，開(kāi)啟地域擴(kuò)張?！皠?chuàng)業(yè)半年不到，我們就決定從只在北京開(kāi)店，到全國(guó)擴(kuò)張。這對(duì)很多做空間生意的人來(lái)說(shuō)，是不可想象的，即使開(kāi)一個(gè)面館也不可能發(fā)展這么快。”現(xiàn)在優(yōu)客工場(chǎng)所到之處，成為了城市活力的象征，因?yàn)閮?yōu)客工場(chǎng)推動(dòng)了所進(jìn)駐城市的快速迭代。
其次，編制行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，2018年11月，優(yōu)客工場(chǎng)對(duì)外發(fā)布了《優(yōu)客工場(chǎng)運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)流程手冊(cè)》，成為中國(guó)首部共享辦公運(yùn)營(yíng)的手冊(cè)。毛大慶非?？粗剡@個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的誕生，他說(shuō)，“優(yōu)客工場(chǎng)不僅定制了共享辦公服務(wù)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，還訂立了開(kāi)發(fā)各種管理軟件的標(biāo)準(zhǔn)，以及共享辦公行業(yè)人才培訓(xùn)的標(biāo)準(zhǔn)?！?/span>
第三，在創(chuàng)立之初，優(yōu)客工場(chǎng)就果斷決策，做互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的建設(shè)者，“優(yōu)客工場(chǎng)APP的開(kāi)發(fā)是全國(guó)最早的，已經(jīng)有了150次迭代，做了很多的嘗試?！泵髴c說(shuō)。
第四，是國(guó)際化，優(yōu)客工場(chǎng)已經(jīng)布局紐約、新加坡、臺(tái)北、香港和雅加達(dá)等地?！半m然不能很快給我們帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，但對(duì)于在海外布點(diǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，卻提供了便利，國(guó)際化并不是我們刻意為之。”毛大慶說(shuō)。
如今，共享辦公已經(jīng)成為一個(gè)新行業(yè)，一個(gè)顯著的特點(diǎn)是，“用戶在不斷發(fā)生變化，從原來(lái)的創(chuàng)業(yè)公司，到小微公司，再到中小型企業(yè)，到現(xiàn)在變成大公司、網(wǎng)紅公司。未來(lái)的寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)將會(huì)受到很大的挑戰(zhàn)，共享辦公的市場(chǎng)份額還將不斷擴(kuò)大?！泵髴c判斷說(shuō)。
?